【大家さん必見】損しないための「賃料減額」シミュレーション

新型コロナウイルスの影響などで想定外のことが起きています。所有する物件の入居者の方も休業による収入減などで頭を悩ませているかもしれません。今後もしかすると「賃料の減額」などの相談があるかもしれません。

そんな時にも慌てず対応できるように、事前に大家さん、入居者さんお互いにメリットがある方策をシミュレーションしておきましょう。

・賃料を下げる＝損をする　⇒　×

・賃料を下げる＝空室期間を最小にし収支改善する　⇒　〇

という考えのもと感覚値ではなく、根拠のもとに減額条件を決められるようにシミュレーションしておきましょう。

賃料の減額条件を検討するうえで、解約率（物件内で1年間に解約が発生する割合）から平均居住月数を算出します。

解約率は市場・物件によって異なりますが、一般的にファミリーは20%程度、シングルは25%程度と言われます。解約率20%のファミリーなら、平均居住月数は12カ月÷20%＝60カ月となります。

ここには部屋ごとの空室期間が考慮されていません。解約から次の入居者決定まで3カ月の空室があったのなら60カ月－3カ月＝57カ月となります。

まずは相談者が入居するお部屋の解約率を確認しましょう。

理想居住月数とは、「賃料を下げたからには実現したい居住月数」という考え方です。

所有する物件の解約率で「居住月数」が分かれば、想定賃料収入が算出できます。

●現在の月額賃料×居住月数＝想定賃料収入

月額賃料を下げても、その分長く住んでもらえば、当初想定した賃料は確保できるのです。

（例）ファミリータイプ、賃料10万円、入居してから3年（36カ月）経過、賃料を2割下げてほしいというご相談　※解約率20％　空室期間は2カ月あったものとする

・現在の家賃10万円×居住月数36カ月=これまでの賃料収入360万円

・平均居住月数12カ月÷解約率20％－空室期間2カ月＝58カ月

・居住月数58カ月×月額賃料10万円＝想定賃料580万円

・想定賃料580万円－これまでの賃料収入360万円＝想定賃料までの不足分220万円

・月額賃料2割減額⇒月額賃料8万円

・想定賃料までの不足分220万円÷減額後賃料8万円＝27.5カ月

あくまでも平均値からの算出方法ですが、賃料を2割下げても想定していた期間より約半年長く住んでもらえれば、損はしないという考え方です。