不動産査定価格の計算方法

不動産の価格査定を行うときに、用いられる計算方法が３つあります。

●取引事例比較法

●原価法

●収益還元法

この３つの考え方を覚えておくと、自分が不動産を購入しようというときに、希望する物件の相場を知ることができます。取引事例は国土交通省のＷＥＢサイト「土地総合情報システム」で確認することができます。

査定する不動産に条件（場所・面積・築年数など）が近い、過去の売買取引事例データを収集し、坪単価や㎡単価を比較する方法です。

データを収集して算出された数字はあくまでも机上の数字です。実際に現地を確認しないで行う簡易査定は、取引事例比較法で算出された机上の数字がほとんどです。

正確な査定を行う場合は、場所の利便性・対象が接する道路の状況・ライフラインの状況・日当り・眺望・周辺環境・学区など、あらゆる条件を加味します。不動産は唯一無二。同じマンションの同じ階数でも、窓から見える景色の違いが価格に反映されることもあるのです。

原価法とは、同じ場所に、現在と同じ建物をもう一度新築した場合の価格（再調達原価）から、これまでの減価償却額を引いて計算する方法です。

査定する不動産の、現在の建物価格を算出するために原価法を用いたりします。

減価償却額を出すためには、建物の構造（木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）による耐用年数、構造別による標準的な工事価格などの情報が必要になります。

収益還元法は、主にマンションやアパートなどの1棟まるごとを売買するようなときに使用する査定方法です。

土地や住宅、区分マンションでも、その不動産がどのくらい収益を生んでくれるかを判断する場合に収益還元法を使います。

利便性の高い場所などは、居住用物件でも、取引事例比較法と収益還元法の両面で考えると、より正確な不動産の価値を把握することができます。

具体的な計算方法は、対象の不動産から得られる1年間の賃料想定額を、物件によって設定される一般的な利回りで割って求めることができます。

例：区分所有のマンション　想定家賃月額6万円、設定利回り８％

家賃月額6万円　×　１２カ月　＝年間想定賃料72万円

年間想定賃料72万円　÷　利回り８％＝　９００万円

※利回りは高いほど、売りやすい。物件価格は安くなる。場所や構造によっては10％以上の利回りじゃないと売れない物件もあります。